ทีมงานที่ร่วมโครงการก่อสร้างมีฝ่ายใดบ้าง

เนื่องจากการบริหารโครงการก่อสร้างนั้น การบริหารจัดการโครงการคงไม่สามารถกระทำเพียงคนเดียวได้ทั้งหมด ต้องอาศัยทีมงานที่มีความสามารถเข้ามามีส่วนร่วม เพราะเหตุว่า การจัดการหลายด้านต้องอาศัยผู้ที่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญ  และมีประสบการณ์เฉพาะทาง จึงจะสามารถผลักดันให้โครงการประสบผลสำเร็จได้

 

โดยทั่วไป โครงการก่อสร้างจะมีกลุ่มบุคคลที่มีส่วนเกี่ยวข้อง 6 ฝ่ายหลัก ได้แก่ เจ้าของโครงการ, ที่ปรึกษาการก่อสร้าง, ผู้ออกแบบโครงการ, ผู้รับจ้างก่อสร้าง, ที่ปรึกษาด้านต่างๆ และธนาคาร ทั้งนี้ แต่ละฝ่ายมีหน้าที่แตกต่างกันออกไป หากแต่ต้องประสานงานกัน เพื่อให้เป้าหมายที่กำหนดไว้เป็นผลสำเร็จ โดยจำนวนของผู้ที่เกี่ยวข้องในโครงการ อาจแตกต่างกันไปตามขนาด ลักษณะของโครงการ และเงื่อนไขที่กฎหมายได้กำหนดไว้ เช่น โครงการพัฒนาโรงแรมที่มีห้องพัก 80 ห้อง ขึ้นไป จำเป็นที่จะต้องมีที่ปรึกษาด้านการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อจัดทำรายงานเสนอขอความเห็นชอบต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เนื่องจากเป็นเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยแต่ละฝ่ายมีหน้าที่แตกต่างกัน ดังนี้

 

|  เจ้าของโครงการ (Owner)

ถือว่ามีบทบาทสำคัญในการพัฒนาโครงการให้เป็นผลสำเร็จ เนื่องจากเป็นผู้กำหนดองค์ประกอบของโครงการ และทำการตัดสินใจในแต่ละขั้นตอนการดำเนินงาน ดังนั้น หากเจ้าของโครงการขาดวิสัยทัศน์หรือตัดสินใจผิดพลาด ก็อาจทำให้โครงการไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

 

|  ที่ปรึกษาการก่อสร้าง (Construction Project Consultant)

หรืออาจเรียกว่า “วิศวกรที่ปรึกษา” หรือคอนเซาท์ก่อสร้าง หรืออาจเรียกตามบทบาทหน้าที่ในการบริหารและควบคุมงานก่อสร้างว่า “ผู้บริหารการก่อสร้าง” ก็ได้ มีบทบาทเป็นตัวแทนเจ้าของโครงการในการบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง รักษาผลประโยชน์ให้เจ้าของโครงการโดยใช้หลักว่า “ได้ในสิ่งที่ควรได้ และปกป้องในสิ่งที่ไม่ควรเสีย”

 

ทั้งนี้ เจ้าของโครงการควรคัดเลือกผู้บริหารการก่อสร้างเข้ามาเป็นฝ่ายแรก เนื่องจากเป็นผู้ที่ควรมีส่วนร่วมในการคัดเลือกผู้เกี่ยวข้องฝ่ายต่างๆ รวมถึงให้คำแนะนำในการร่างสัญญาว่าจ้างฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันมิให้เจ้าของโครงการเสียผลประโยชน์

 

หากผู้บริหารการก่อสร้างไม่ได้เข้าร่วมตั้งแต่ช่วงก่อนการก่อสร้างแล้ว มักทำให้เจ้าของโครงการได้ประโยชน์น้อยกว่าที่ควรจะเป็น เนื่องจากปัญหาที่เกิดขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง มักจะเกิดมาจาก 3 สาเหตุหลัก ได้แก่ 1) เอกสารทางด้านเทคนิคขาดความสมบูรณ์ 2) ข้อความในสัญญาจัดซื้อจัดจ้างขาดความสมบูรณ์ 3) ผู้ดำเนินการขาดศักยภาพในการส่งมอบงานหรือสินค้าตามสัญญา โดยทั้ง 3 สาเหตุนี้จะเกิดขึ้นในช่วงก่อนการก่อสร้าง

 

นอกจากนี้ หากเจ้าของโครงการได้ลงนามในสัญญาจ้างไปแล้ว โดยไม่ได้ให้ที่ปรึกษาการก่อสร้างช่วยตรวจสอบ ก็อาจทำให้ระหว่างการก่อสร้าง ที่ปรึกษาฯ ควบคุมงานก่อสร้างได้ไม่เต็มที่ เนื่องจากเงื่อนไขในสัญญาจ้างไม่ได้ให้อำนาจไว้

 

|  ผู้ออกแบบโครงการ (Designer)

ผู้ออกแบบมีบทบาทในการนำเอาองค์ความรู้ทางด้านการออกแบบ มาดำเนินการออกแบบโครงการให้เป็นไปตามเป้าหมายที่กำหนดไว้ ภายใต้เงื่อนไขของข้อกฎหมาย

 

ผู้ออกแบบเป็นฝ่ายที่มีความสำคัญรองลงมาจากเจ้าของโครงการ เนื่องด้วยเหตุผลประการสำคัญ ดังนี้

• เป็นผู้ที่นำความคิดของเจ้าของโครงการมาออกแบบให้เป็นรูปธรรม และเขียนเป็นเส้นสายลายลักษณ์อักษรเพื่อให้ฝ่ายที่เกี่ยวข้องนำไปดำเนินการให้เป็นความจริงขึ้นมา
• เป็นผู้ร่วมกำหนดพื้นที่ขายหรือพื้นที่ให้เช่าของโครงการ หมายความว่า พื้นที่ขายหรือพื้นที่ให้เช่าของโครงการจะมากน้อยเพียงใด ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับองค์ความรู้ของผู้ออกแบบด้วย
• เป็นผู้กำหนดราคาค่าก่อสร้างของโครงการทางอ้อม ผ่านทางการกำหนดวัสดุ/อุปกรณ์ และระบบการก่อสร้างที่ใช้
• หากผู้ออกแบบเลือกใช้วัสดุ/อุปกรณ์ได้เหมาะสมกับฟังก์ชันการใช้งาน และดูแลรักษาง่าย จะทำให้ค่าบำรุงรักษาอาคารลดต่ำลงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไป เช่น ไม่ออกแบบให้มีกระจกในบริเวณใกล้โซนเด็กเล่น หลีกเลี่ยงการวางห้องเครื่องไว้ชั้นใต้ดิน จัดวางอุปกรณ์ต่างๆ ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้ใช้งาน ฯลฯ

 

ในการพัฒนาโครงการหนึ่งๆ อาจจะใช้ผู้ออกแบบหลายประเภท เช่น ผู้ออกแบบระบบกันเสียง (Acoustic Designer) ผู้ออกแบบระบบซักรีด (Laundry Designer) ฯลฯ ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนและเป้าหมายของโครงการ แต่หากเป็นโครงการทั่วไปจะประกอบไปด้วย ผู้ออกแบบงานสถาปัตยกรรม ผู้ออกแบบงานโครงสร้าง และผู้ออกแบบงานระบบประกอบอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล

 

|  ที่ปรึกษาด้านอื่นๆ (Consultants)

โครงการบางประเภท อาจต้องว่าจ้างที่ปรึกษาด้านอื่นๆ เข้ามาร่วมดำเนินโครงการ ซึ่งที่ปรึกษาที่คุ้นเคยกัน ได้แก่

• ที่ปรึกษาด้านการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA Consultant) เนื่องจากข้อกฎหมายกำหนดให้โครงการที่เข้าเงื่อนไขที่กำหนดไว้ ต้องยื่นรายงานดังกล่าว เพื่อขอความเห็นชอบต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ซึ่งที่ปรึกษาด้านนี้จะเป็นผู้จัดทำ โดยต้องเป็นผู้ได้รับอนุญาตตามกฎหมายด้วย นอกจากนี้ ยังมีหน้าที่ให้ความเห็นต่อเจ้าของโครงการ ในการปรับแบบให้สอดคล้องกับข้อกฎหมายและข้อท้วงติง เพื่อผลักดันให้ผ่านความเห็นชอบ รวมถึงเป็นผู้รับมอบอำนาจให้นำเสนอข้อมูลต่อคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) ในการประชุมพิจารณาโครงการที่ สผ. จัดขึ้น
• ที่ปรึกษาด้านการขายและการตลาด (Sales and Marketing Consultant) จะจัดทีมงานเข้าทำการขายที่สำนักงานขายของโครงการ เช่น คอนโดมิเนียม โดยมีการคิดค่าใช้จ่ายเป็นค่านายหน้า (Commission) ประมาณร้อยละ 2-3 ของราคาซื้อขาย ขึ้นกับความยากง่าย ภาษาที่ใช้ รวมถึงอาจเข้าร่วมดำเนินงานในช่วงก่อนการก่อสร้าง เพื่อให้คำแนะนำในการออกแบบโครงการด้วย
• ผู้สำรวจปริมาณและราคา (Quantity Surveyor) หรือเรียกกันโดยย่อว่า “QS” มีหน้าที่โดยตรงในการช่วยเจ้าของโครงการควบคุมงบประมาณค่าก่อสร้าง มักนิยมใช้กันในโครงการขนาดใหญ่ แต่หากเป็นโครงการทั่วไป ที่ปรึกษาการก่อสร้างจะเป็นผู้ให้คำแนะนำในด้านนี้ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในการว่าจ้าง (ในระบบอังกฤษ นิยมเรียกผู้ที่ทำหน้าที่ประมาณหรือควบคุมราคาค่าก่อสร้างว่า Quantity Surveyor แต่ในระบบอเมริกัน นิยมเรียกว่า Cost Engineer)

 

|  ผู้รับจ้างก่อสร้าง (Contractor)

มีบทบาทในการดำเนินงานก่อสร้างให้เป็นไปตามแม่แบบ คือ แบบก่อสร้าง (Construction Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) ซึ่งถูกออกแบบและเขียนข้อกำหนดทางด้านสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมโดยผู้ออกแบบดังที่กล่าวมา

 

ผู้รับจ้างก่อสร้างนั้น มักนิยมเรียกกันโดยทั่วไปว่า “ผู้รับเหมาก่อสร้าง” ตามประเภทของสัญญาจ้าง คือ สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างที่ใช้กันเป็นส่วนใหญ่ แต่ในความเป็นจริงแล้ว สัญญาจ้างก่อสร้างมีหลายประเภท

 

ผู้รับจ้างก่อสร้าง มีการจัดแบ่งประเภทเช่นเดียวกับผู้ออกแบบ เช่น ผู้รับจ้างก่อสร้างงานเสาเข็ม ผู้รับจ้างก่อสร้างงานโครงสร้างและสถาปัตยกรรม ผู้รับจ้างก่อสร้างงานระบบ ผู้รับจ้างก่อสร้างงานตกแต่งภายใน โดยส่วนใหญ่ หากเป็นโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ จะแบ่งขอบเขตการจ้างออกเป็นส่วนๆ และมีที่ปรึกษาการก่อสร้างเป็นผู้ประสานงานและกำกับดูแลให้งานก่อสร้างดำเนินไปร่วมกันอย่างเรียบร้อย

 

โดยทั่วไปการคัดเลือกผู้รับจ้างก่อสร้างนั้น หากมีการว่าจ้างที่ปรึกษาการก่อสร้างมาดำเนินการแทน ที่ปรึกษาการก่อสร้างจะทำการพิจารณาคุณสมบัติของผู้รับจ้างก่อสร้างก่อน (Pre-Qualification) หากคุณสมบัติของผู้รับจ้างก่อสร้างผ่านเกณฑ์ ก็จะออกหนังสือเชิญให้เข้ามารับข้อกำหนดในการว่าจ้าง (TOR : Terms of Reference) เพื่อให้ผู้รับจ้างแต่ละรายยึดเป็นกติกาเดียวกัน จากนั้น จึงทำการต่อรองราคาร่วมกับเจ้าของโครงการ จนนำไปสู่การว่าจ้างในที่สุด

 

|  ธนาคาร (Bank)

มีบทบาทในการให้เงินกู้ ทั้งประเภท Pre-Finance (ให้กู้แก่เจ้าของโครงการสำหรับการพัฒนาโครงการ) และ Post-Finance (ให้กู้แก่ลูกค้าที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์)

 

โดยปกติ ผลตอบแทนของธนาคารจากการปล่อยกู้ จะมาจากดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่คิดต่อเจ้าของโครงการหรือลูกค้า ดังนั้น ธนาคารจะปล่อยกู้หรือไม่ และเงื่อนไขเป็นอย่างไร จึงขึ้นกับผลการวิเคราะห์ของธนาคารว่า โครงการจะสามารถขายได้และส่งดอกเบี้ย/ค่าธรรมเนียมให้แก่ธนาคาร เป็นไปตามเวลาที่กำหนดไว้หรือไม่ รวมถึงศักยภาพและฐานะทางการเงินของเจ้าของโครงการ ตลอดจนหลักประกันที่มีอยู่ จะสามารถชำระหรือชดเชยแทนได้หรือไม่ ในกรณีโครงการประสบความล้มเหลว