สัญญาก่อสร้างมีแบบใดบ้าง เลือกใช้ให้ตรงจุดประสงค์และข้อจำกัด

หากกล่าวถึงรูปแบบของสัญญาก่อสร้าง หลายท่านอาจคุ้นเคยกันในรูปแบบสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง แต่ในความเป็นจริงแล้ว สัญญาก่อสร้างมิได้มีเฉพาะในรูปแบบจ้างเหมาเท่านั้น ยังมีสัญญาในรูปแบบอื่นๆ อีก โดยการเลือกรูปแบบสัญญาว่าจะประยุกต์ใช้แบบใด ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์และข้อจำกัดของงานเป็นสำคัญ

 

และหากจะจัดประเภท แบ่งตามรูปแบบการคิดค่าจ้างแล้ว นิยมใช้กันอยู่ 3 รูปแบบหลัก ได้แก่

 

|  สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง (Lump Sum Contract)

 

รูปแบบนี้เป็นที่นิยมมากที่สุด เนื่องจากเงื่อนไขในการว่าจ้างนั้นตกลงกันเป็นราคาที่เหมารวมทั้งค่าวัสดุ/อุปกรณ์ ค่าแรง ค่าดำเนินการ และกำไรเบ็ดเสร็จอยู่ในตัวเลขเดียว ทำให้ผู้ว่าจ้างสามารถควบคุมงบประมาณค่าก่อสร้างได้ง่าย

 

สัญญารูปแบบนี้ ถ้าปรากฏในภายหลังว่าผู้รับจ้างก่อสร้างใช้วัสดุ/อุปกรณ์อย่างสิ้นเปลือง หรือต้นทุนค่าก่อสร้างเกิดความผันผวน ผู้ว่าจ้างก็ไม่ต้องรับผิดชอบส่วนที่เกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา หรือแม้กระทั่งถ้าผู้รับจ้างก่อสร้าง
ประมาณราคาผิดไป ก็ไม่เป็นเหตุให้ผู้ว่าจ้างต้องจ่ายค่าจ้างเพิ่มในส่วนที่ผู้รับจ้างคิดผิดแต่อย่างใด เว้นแต่มีข้อตกลงหรือเงื่อนไขระบุไว้ในสัญญาเป็นอย่างอื่น เช่น ระบุว่าเป็นสัญญาแบบปรับราคาได้ (ค่า K)

 

ทั้งนี้ บางโครงการที่มีศักยภาพในการซื้อวัสดุ/อุปกรณ์เอง อาจประยุกต์ใช้โดยการจ้างเหมาเฉพาะค่าแรงก็สามารถทำได้

 

อย่างไรก็ดี สัญญาประเภทนี้มีข้อเสียที่อาจเกิดขึ้น เช่น

• ต้องรอแบบและรายการประกอบแบบแล้วเสร็จก่อนจึงจะสามารถลงนามในสัญญาชนิดนี้ได้ ส่งผลให้เจ้าของโครงการต้องเสียเวลารอให้กระบวนการออกแบบแล้วเสร็จ
• หากปรากฏหลังจากลงนามในสัญญาไปแล้วว่าแบบและรายการประกอบแบบมีการเปลี่ยนแปลงหรือมีข้อผิดพลาดเกิดขึ้น อาจเป็นเหตุให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมตามมา

 

|  สัญญาจ้างตามราคาต่อหน่วย (Unit Price Contract)

 

สัญญาจ้างรูปแบบนี้ เหมาะกับงานที่ผู้รับจ้างก่อสร้างไม่สามารถประมาณปริมาณงานที่ทำได้แน่นอน จึงทำให้ไม่สามารถเสนอราคาแบบเหมาได้ หรือเหมาะกับงานที่ผู้ว่าจ้างต้องการเริ่มสรรหาผู้รับจ้างโดยเร็ว ไม่ต้องการใช้เวลารอให้กระบวนการออกแบบแล้วเสร็จ

 

ตัวอย่างการใช้สัญญานี้ เช่น ผู้ว่าจ้างต้องการให้ผู้รับจ้างทำการขุดเพื่อเอาดินและหินบางชนิดในพื้นที่หนึ่ง โดยที่ไม่มีผู้ใดรู้ว่าปริมาณดินและหินที่อยู่ใต้พื้นที่นั้นมีปริมาณแน่นอนเท่าใด นอกจากนี้ ความยากของการขุดดิน และหินนั้นย่อมแตกต่างกัน (ข้อจำกัดของงาน)

 

หากเกิดกรณีข้างต้น ผู้ว่าจ้างสามารถนำสัญญาประเภท Unit Price Contract มาใช้ได้ โดยให้ผู้ว่าจ้างทำการคำนวณปริมาณงานเบื้องต้นที่อาจเกิดขึ้น ส่งให้ผู้รับจ้างแต่ละรายเพื่อทำการเสนอราคาต่อหน่วยแยกกันระหว่าง
ราคาต่อหน่วยของการขุดดิน และราคาต่อหน่วยของการขุดหิน ทั้งนี้ ในราคาต่อหน่วยนั้น ให้รวมค่าวัสดุ/อุปกรณ์ ค่าแรง ค่าดำเนินการ และกำไรไว้ทั้งหมด หลังจากนั้นจึงเปรียบเทียบเงื่อนไขของแต่ละรายจนได้ข้อสรุปในการจ้าง

 

 

ต่อมา หากผู้รับจ้างทำการขุดดินและขุดหิน วัดได้ปริมาณเท่าใด ผู้ว่าจ้างก็ชำระค่าจ้างโดยนำปริมาณมาคูณกับ Unit Price ตามที่ตกลงกันไว้

 

อย่างไรก็ดี ในการทำสัญญาก่อสร้างประเภทนี้ มีประเด็นที่ควรทำความเข้าใจ ดังต่อไปนี้

• ด้วยเหตุที่การชำระค่าจ้างต้องมีการวัดปริมาณงานเพื่อคูณกับ Unit Price ดังกล่าวข้างต้น จึงทำให้ในทางปฏิบัติ ผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้างต้องตรวจเช็กปริมาณงานจริงร่วมกัน ณ หน่วยงานก่อสร้าง
• ปริมาณงานที่คาดการณ์เบื้องต้น เพื่อให้ผู้รับจ้างเสนอราคานั้น หากคาดการณ์ผิดไปจากที่เกิดขึ้นจริงอย่างมีนัยสำคัญ ก็อาจทำให้กระบวนการประมูลไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร
• หลังจากที่ลงนามในสัญญาก่อสร้าง หากปริมาณงานจริงสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ก็จะส่งผลให้งบประมาณที่กำหนดไว้บานปลายได้
• เนื่องจากปริมาณงานจริงอาจสูงหรือต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ดังนั้น ในบางโครงการจึงมีการตกลงเงื่อนไข ชดเชยค่าดำเนินการและกำไรระบุไว้ในสัญญา เช่น หากปริมาณจริงน้อยกว่าที่คาดการณ์กี่เปอร์เซ็นต์ ราคาต่อหน่วยก็จะปรับเพิ่มให้กี่เปอร์เซ็นต์

 

|  สัญญาจ้างคิดตามค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่ม (Cost Plus a Fee Contract)

 

สัญญาก่อสร้างรูปแบบนี้ เป็นข้อตกลงในการจ้างก่อสร้างในลักษณะที่ผู้ว่าจ้างชำระค่าจ้างให้ผู้รับจ้างตามค่าใช้จ่ายจริง บวกกับเงินส่วนเพิ่มตามที่ตกลงกัน ซึ่งเงินส่วนเพิ่มนั้นปกติหมายถึง ค่าดำเนินการและกำไร ดังนั้น จึงลด
ความเสี่ยงในการดำเนินงานของผู้รับจ้าง

 

การตกลงจ้างในรูปแบบนี้ เหมาะกับงานก่อสร้างที่มีความซับซ้อนสูง หากให้ผู้รับจ้างเสนอราคาแบบเหมา อาจทำให้ค่าก่อสร้างสูงเกินจริง เนื่องจากมีการเผื่อค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็นที่สูงผิดปกติ

 

อย่างไรก็ดี การทำสัญญาประเภทนี้จะต้องมีการแบ่งแยกและระบุให้ชัดเจนว่า ค่าใช้จ่ายขอบเขตแค่ใดที่สามารถเบิกได้ และเงินส่วนเพิ่มนั้นรวมอะไรและไม่รวมอะไร รวมถึงมาตรการป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น กรณีที่ราคาค่าก่อสร้างมีความผันผวน

 

สัญญาก่อสร้างประเภทนี้ ปกตินิยมประยุกต์ใช้กันใน 2 รูปแบบ ได้แก่

 

แบบคิดค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่มพิเศษ (Cost Plus Incentive Fee)

ตัวอย่างเช่น ผู้ว่าจ้างต้องการจ้างก่อสร้างงานตกแต่งภายใน โดยตกลงเงื่อนไขว่า จะจ่ายค่าก่อสร้างตามค่าใช้จ่ายจริง บวกกับค่า Fee ที่มีลักษณะเป็น Incentive ให้แก่ผู้รับจ้าง โดยมีการกำหนดเงื่อนไขของเวลาส่งมอบงาน (Time Criterias) และเงื่อนไขของคุณภาพงานที่ส่งมอบ (Quality Criterias) เป็นลำดับขั้น

 

แบบการประกันราคาสูงสุด (Guaranteed Maximum Price)

ตัวอย่างเช่น ผู้ว่าจ้างตกลงจ้างผู้รับจ้างก่อสร้างบนเงื่อนไขดังนี้

• ชำระค่าก่อสร้างตามจริง บวกด้วยเงินเพิ่มตามที่ได้ตกลงกันไว้ (สมมติเป็น P1)
• หากแต่เงินที่จะชำระทั้งหมดต้องไม่เกินวงเงินจำนวนหนึ่งที่ตกลงกัน (สมมติเป็น P2)
• เงินส่วนที่ผู้รับจ้างสามารถประหยัดได้จาก P2 – P1 ผู้รับจ้างจะได้รับครึ่งหนึ่ง
• ผู้รับจ้างมีสิทธิในการทำ VE (Value Engineering) ได้ หมายถึง มีสิทธิในการปรับแบบก่อสร้างและข้อกำหนดเพื่อลดค่าก่อสร้างลง ทั้งนี้ ยังคงวัตถุประสงค์ในการใช้งานเช่นเดิม เช่น ผู้รับจ้างอาจเสนอให้ใช้ระบบชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป เพราะตนเองมีโรงงานหรือโมล (แบบหล่อคอนกรีต) ที่คืนทุนทั้งหมดแล้ว จึงสามารถลดราคาค่าก่อสร้าง รวมถึงลดระยะเวลาการก่อสร้างลงได้

 

ข้อตกลงข้างต้น จึงทำให้เกิดเหตุการณ์ดังนี้

 

• กรณีที่ผู้รับจ้างดำเนินการก่อสร้างโดยมี P1 สูงกว่า P2 ผู้รับจ้างต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนที่เกินไปจาก P2 เอง ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้น มีความเสี่ยงที่ผู้รับจ้างอาจละทิ้งงานไป
• กรณีที่ผู้รับจ้างดำเนินการก่อสร้างโดยมี P1 ต่ำกว่า P2 ผู้รับจ้างจะได้กำไรเพิ่มเติม = (P2 – P1) / 2 ซึ่งเป็นแรงจูงใจให้ผู้รับจ้างพยายามทำ VE เพื่อลดค่าก่อสร้าง จนอาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพของงานได้

 

ดังนั้น การทำสัญญาก่อสร้างแบบประกันราคาสูงสุด จึงควรมีผู้รับจ้างก่อสร้างที่น่าเชื่อถือ และมีที่ปรึกษาบริหารและควบคุมงานก่อสร้างที่คอยตรวจสอบการทำงานของผู้รับจ้างมิให้ดำเนินการผิดหลักวิชาการ ตลอดจนลดคุณภาพของงานเพื่อหวังกำไรส่วนเพิ่มจากเงินส่วนต่างดังที่กล่าวแล้ว

 

โดยสรุป การเลือกรูปแบบของสัญญาก่อสร้างนั้น ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์และข้อจำกัดของงานเป็นสำคัญ การเลือกนำไปประยุกต์ใช้งาน จึงควรตระหนักถึงหลัก 2 ข้อนี้ให้ดี นอกจากนี้ ในวงการก่อสร้างยังประยุกต์ใช้สัญญารูปแบบข้างต้นอีกหลายลักษณะ เช่น สัญญาออกแบบรวมก่อสร้าง (Design-Build Contract) สัญญาจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey Contract) ฯลฯ แต่ไม่ว่าจะเป็นแบบใด/ลักษณะใด ก็หนีไม่พ้นหลักที่ว่า ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์และข้อจำกัดของงานเป็นสำคัญ