เหตุใดจึงมีการส่งมอบงานก่อสร้าง 2 ระยะ

โดยปกติแล้วในสัญญาจ้างก่อสร้างจะระบุค่าปรับงานล่าช้า (Liquidated Damages for Delay) ไว้เป็นอัตราต่อวัน กรณีที่ผู้รับจ้างไม่สามารถส่งมอบงานได้ทันตามที่ตกลงกันไว้ ก็จะถูกปรับตามจำนวนวันที่ล่าช้าออกไปจนกว่างานจะแล้วเสร็จ

 

แต่ประเด็นที่เกิดขึ้นคือ งานก่อสร้างใดๆ ก็ตาม เช่น ก่อสร้างอาคาร มักจะต้องมีการเก็บงานตามสัญญาปลีกย่อยในช่วงท้าย เช่น ซ่อมแซมข้อบกพร่องที่อยู่ในระดับเล็กน้อย ส่งมอบคู่มือและใบรับประกันผลิตภัณฑ์ต่างๆ ที่ประกอบในอาคาร ฝึกอบรมทีมงานของผู้ว่าจ้างให้ใช้งานอาคารได้อย่างถูกต้อง ฯลฯ ส่งผลให้

• เจ้าของโครงการต้องรองานข้างต้นให้แล้วเสร็จ ยังไม่สามารถตรวจรับงานก่อสร้าง เพื่อเข้าไปใช้งานอาคารได้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว งานที่คงเหลือดังกล่าวอาจทำขนานกับการใช้งานอาคารได้ ทำให้เจ้าของโครงการเสียโอกาสในการผลิตหรือการสร้างรายได้ หรือเสียค่าเช่าอาคารที่ใช้เป็นที่ทำการชั่วคราว
• ผู้รับจ้างก่อสร้างถูกคิดค่าปรับต่อวัน ในขณะที่งานส่วนที่เหลือผู้รับจ้างเห็นว่าไม่ได้มีสาระสำคัญต่อการใช้งานอาคาร และค่าปรับต่อวัน มักจะมีมูลค่าสูง เช่น หากคิดค่าปรับต่อวันในอัตราร้อยละ 0.1 ของค่าจ้าง โครงการก่อสร้างที่มีมูลค่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียค่าปรับ 100,000 บาทต่อวัน

 

ดังนั้น เพื่อหาทางออกในประเด็นข้างต้น สัญญาจ้างก่อสร้างหลายฉบับ จึงแบ่งการแล้วเสร็จของงานออกเป็น 2 ระยะ ได้แก่

• งานแล้วเสร็จขั้นต้น (Practical Completion หรือ Substantial Completion) เป็นการแล้วเสร็จของงานในขั้นที่ถือว่าพอเพียงต่อการใช้งาน ตามวัตถุประสงค์ของสัญญา คงเหลือแต่เพียงงานที่สามารถดำเนินการขนานกันกับการใช้งานสิ่งก่อสร้างได้ และโดยทั่วไปหลังจากตรวจรับงานก่อสร้างขั้นนี้แล้วเสร็จ ให้ถือว่าสิ้นสุดการคิดค่าปรับงานล่าช้า (หมายเหตุ: อเมริกันนิยมใช้ Substantial Completion เช่นที่ระบุไว้ในสัญญามาตรฐานของ AIA: The American Institute of  Architects ส่วนอังกฤษนิยมใช้ Practical Completion เช่นที่ระบุไว้ในสัญญามาตรฐานของ JCT: The Joint Contracts Tribunal)

• งานแล้วเสร็จขั้นสุดท้าย (Final Completion) เป็นการแล้วเสร็จของงานทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา และโดยทั่วไปหลังจากที่งานขั้นนี้แล้วเสร็จ ถือว่าผู้รับจ้างก่อสร้างจะได้รับการชำระเงินงวดสุดท้าย

 

ทั้งนี้ การแล้วเสร็จของงานก่อสร้าง 2 ระยะข้างต้น มีการประยุกต์ใช้ที่แตกต่างกันบ้างในรายละเอียด เช่น

• บางโครงการระบุให้เริ่มนับระยะเวลารับประกันผลงานหลังจากงานขั้นต้นแล้วเสร็จ เนื่องจากถือว่าเจ้าของโครงการได้ตรวจรับและใช้งานสิ่งก่อสร้างแล้ว
• บางโครงการระบุให้เริ่มนับระยะเวลารับประกันผลงานหลังจากที่งานขั้นสุดท้ายแล้วเสร็จ เพราะถือว่าแม้งานขั้นต้นจะแล้วเสร็จ พอใช้งานได้ แต่งานทั้งหมดตามสัญญายังไม่แล้วเสร็จ

 

การประยุกต์ใช้จะเป็นรูปแบบใด ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาซึ่งอาจพิจารณาจากองค์ประกอบต่างๆ เช่น การใช้ประโยชน์จากสิ่งก่อสร้าง ข้อจำกัดที่เกี่ยวข้อง

 

อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติ คำว่า “พอเพียงต่อการใช้งาน” ในงานแล้วเสร็จขั้นต้น ควรระบุนิยามไว้ในสัญญาให้ชัดเจนว่า ต้องทำงานส่วนใดให้แล้วเสร็จบ้าง เนื่องจากการใช้งานหรือใช้ประโยชน์ของสิ่งก่อสร้างแต่ละประเภท อาจมีเงื่อนไขในรายละเอียดที่แตกต่างกัน แต่เบื้องต้นนิยมกำหนดให้หมายถึง งานแล้วเสร็จตามแบบ (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) โดยไม่รวมงานตามสัญญาปลีกย่อย หากไม่กำหนดไว้ให้ชัด ก็อาจเกิดปัญหาข้อขัดแย้งตามมา จากเหตุที่ความคาดหวังไม่เสมอกัน

 

นอกจากนี้ ในสัญญาควรระบุหลักเกณฑ์การตรวจรับงานก่อสร้างในแต่ละขั้นไว้ให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาความเข้าใจไม่ตรงกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อขัดแย้งตามมา

 

โดยสรุป การแบ่งงานแล้วเสร็จออกเป็น 2 ระยะดังที่กล่าวมา พื้นฐานก็มาจากการเห็นว่า “เวลาเป็นสิ่งที่มีค่า” ดังนั้น อะไรที่ควรทำพร้อมกันไปได้ ก็ควรจับมาทำขนานกัน ฝ่ายผู้ว่าจ้างก็ได้ประโยชน์จากการใช้งานสิ่งก่อสร้างเร็วขึ้น ส่วนฝ่ายผู้รับจ้างก็ถูกคิดค่าปรับเฉพาะส่วนงานที่ถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งจุดที่เริ่มทำขนานกันได้ก็คือ จุดที่เกิดความพอเพียงต่อการใช้งาน แต่หากผู้ว่าจ้างไม่ได้มีความจำเป็นเร่งด่วน หรือได้ประโยชน์จากการเข้าใช้งานมากนัก เช่น ไม่ต้องขนย้ายเครื่องจักรเข้าอาคารเพื่อเตรียมการผลิตให้ทันตามที่ตกลงไว้กับลูกค้า หรือไม่ได้เสียค่าเช่าสถานที่ทำงานชั่วคราว ฯลฯ