นักพัฒนาอสังหาควรรู้ 14 เรื่องก่อนก่อสร้างคอนโด

ก่อนที่นักพัฒนาอสังหาจะลงทุนก่อสร้างคอนโด หรืออาคารชุดนั้น หากเข้าใจธรรมชาติและเงื่อนไขของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ จะทำให้นักพัฒนาอสังหาสามารถวางแผนและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งมีประเด็นสำคัญที่ควรทราบ ดังต่อไปนี้

1)   นักพัฒนาอสังหาต้องใช้เงินลงทุนสูง:

ปกติการแบ่งโครงสร้างรายได้จากการขาย โดยเฉพาะกับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาที่เป็นคนไทย จะแบ่งเป็นสัดส่วนของราคาขาย ได้แก่ เงินจอง+เงินทำสัญญา = 5% เงินผ่อนดาวน์ = 15% และเงินโอน 80% โดยเงินโอนประมาณ 80% จะได้รับก็ต่อเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จเท่านั้น ดังนั้น นักพัฒนาอสังหาส่วนใหญ่จึงต้องทำการกู้เงินจากธนาคาร (Pre-Finance)

2)   หาที่ดินที่เอื้อต่อการก่อสร้างคอนโดมิเนียมไม่ง่ายนัก:

เนื่องจากที่ดินที่สามารถนำมาก่อสร้างคอนโดได้นั้น ส่วนใหญ่จะต้องผ่านหลัก Feasibility Studies 3 ประการ คือ

• ทางด้านการตลาด: จะต้องมีทำเลที่จูงใจกลุ่มเป้าหมาย เช่น ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
• ทางด้านเทคนิค: เช่น เงื่อนไขด้านที่ตั้งต้องเป็นไปตามกฎหมายผังเมือง และหากเข้าข่ายอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารสูง ก็ต้องมีรูปแบบของโครงการเป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายควบคุมอาคาร เป็นต้นว่า ที่ดินต้องติดถนนที่มีเขตทางอย่างน้อยเท่าใด หาไม่ก็อาจประสบปัญหาดังกรณี แอชตันอโศก
• ทางด้านการเงิน: ต้องมีผลตอบแทนที่เป็นไปตามนโยบายของบริษัท ดังนั้น นักพัฒนาอสังหาจึงมักมองหาที่ดินที่มี FAR (Floor Area Ratio) สูง

3)   ที่ดินมีราคาสูง:

จากที่ดินที่หาได้ไม่ง่ายนักในข้อ 2 ประกอบกับที่ดินที่มีลักษณะข้างต้นมักตั้งอยู่ในชุมชนที่เจริญแล้ว ทำให้ที่ดินที่จะนำมาก่อสร้างคอนโดได้นั้น ส่วนใหญ่มีราคาสูงตามหลักของ Demand – Supply ดังนั้น เพื่อให้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่าเป้าหมาย จึงต้องออกแบบโครงการให้มีพื้นที่ขายมากที่สุด และเลือกใช้วัสดุ/อุปกรณ์บนหลักการของ Value Engineering เพื่อให้ต้นทุนมีความเหมาะสมที่สุด

4)   ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้:

ตามสัดส่วนที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 แตกต่างจากบ้านและที่ดินที่ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ (ยกเว้นเข้าข่ายพิเศษตามที่กฏหมายกำหนด)

5)   นักพัฒนาอสังหาต้องเผชิญความเสี่ยงจาก EIA:

หากโครงการเข้าข่ายต้องยื่นรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม จะทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นใน 3 กรณี คือ

• ความเสี่ยงด้านระยะเวลาที่จะไม่เป็นไปตามแผนงาน: เนื่องจากกฎหมายกำหนดเงื่อนไขไว้ว่า หากรายงาน EIA ยังไม่ได้รับความเห็นชอบจาก สผ. (สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) โครงการก็ไม่สามารถก่อสร้างได้  ทั้งนี้ ไม่ว่าจะเป็นการขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 21 หรือ 39 ทวิ ก็ตาม  นอกจากนี้ การพิจารณารายงานของ สผ. จะมีขั้นตอนและระเบียบการพิจารณา ซึ่งใช้ระยะเวลาพอสมควร
• ความเสี่ยงด้านผลตอบแทนของโครงการที่ลดลง: หากผลการพิจารณาของ สผ. มีความเห็นในทางที่ต้องเพิ่มต้นทุน เช่น เพิ่มพื้นที่สีเขียว หรือในทางที่ต้องลดส่วนของรายได้ เช่น ลดขนาดของอาคาร
• ความเสี่ยงที่โครงการจะไม่ผ่านความเห็นชอบ: หาก สผ. พิจารณาแล้วว่า โครงการมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสูง

ดังนั้น นักพัฒนาอสังหาจึงควรว่าจ้างที่ปรึกษาจัดทำ รายงาน EIA ที่มีประสบการณ์ด้านคอนโดมิเนียมสูง เนื่องจากที่ปรึกษาดังกล่าวรับฟังความเห็นของ สผ. อยู่เป็นประจำ จึงสามารถให้คำแนะนำเบื้องต้นได้ทันทีที่เห็นแบบ และหาก สผ. มีความเห็นให้ทำการแก้ไข ก็จะทราบแนวทางในการแก้ไขที่เหมาะสม (เพราะอาจเคยมีประสบการณ์กับโครงการอื่นๆ มาแล้ว) จึงทำให้ประหยัดเวลาในการขอ EIA

หมายเหตุ: คอนโดมิเนียมเข้าข่ายอาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายควบคุมอาคาร (ก่อนจดทะเบียนเป็นอาคารชุดจัดว่าเข้าข่ายเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม แต่เมื่อจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ความเป็นอาคารอยู่อาศัยรวมก็หมดไป) ดังนั้น หากมีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้อง ขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป เข้าข่ายต้องยื่นขอความเห็นชอบในรายงาน EIA ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

6)   ผู้ออกแบบควรมีความรู้และประสบการณ์:

จากเป้าหมายในการออกแบบให้มีพื้นที่ขายมากที่สุด และเลือกใช้วัสดุ/อุปกรณ์ที่ทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างมีความเหมาะสม ดังที่กล่าวในข้อ 3 รวมถึงหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก EIA ในข้อ 5 จึงควรว่าจ้างผู้ออกแบบที่มีความเชี่ยวชาญในการออกแบบคอนโดมิเนียม  (ผู้ออกแบบที่เคยออกแบบโครงการที่ต้องยื่นรายงาน EIA อยู่เป็นประจำ มักจะทราบแนวทางการออกแบบและแก้ไขเบื้องต้น ให้สอดคล้องกับเงื่อนไขของ EIA)

นอกจากนี้ ผู้ออกแบบด้านวิศวกรรม หากมีความรู้และประสบการณ์สูง ก็จะสามารถสร้างผลประโยชน์ให้แก่โครงการได้มาก เช่น ออกแบบเสาให้มีตำแหน่งและขนาดที่กินพื้นที่ขายน้อยที่สุด อีกทั้ง หากคอนโดมิเนียมที่ทำการพัฒนา เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ผู้ออกแบบงานวิศวกรรม จะต้องมีความชำนาญและทราบข้อกฎหมายในการออกแบบงานระบบพิเศษ ตามที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงอีกด้วย (กฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535)

7)   ระยะร่นมีความเสี่ยงที่จะน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้:

จากการออกแบบให้มีพื้นที่ขายมากที่สุดนี้เอง จึงทำให้ระยะห่างหรือระยะร่น ที่มักเรียกรวมกันว่า Setback อาจถูกออกแบบให้มากกว่าระยะขั้นต่ำที่ระบุไว้ในกฎหมายไม่มากนัก นำไปสู่ความเสี่ยงที่หลังจากการก่อสร้างแล้วเสร็จ Setback ที่วัดได้จริงอาจจะน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ จนเกิดปัญหาในการออกใบรับรองการก่อสร้างตามมา โดยทั่วไป จะพบได้บ่อยหากเกิดกรณีดังต่อไปนี้

• ขอบเขตของที่ดินที่นำไปออกแบบ ใช้วิธีทาบระยะและตำแหน่งจากโฉนดที่ดิน จึงเกิดความคลาดเคลื่อนของระยะจริง
• ตัวอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีการฉาบหรือกรุวัสดุ จนกินระยะ Setback ที่ได้ออกแบบไว้อย่างมีนัยสำคัญ
• มีสิ่งก่อสร้างรุกล้ำเข้ามาในเขตที่ดิน ซึ่งหลายต่อหลายกรณีไม่สามารถเรียกร้องขอคืนได้

ทั้งนี้ แนวทางในการป้องกันปัญหาข้างต้น ควรใช้หลายมาตรการประกอบกัน เช่น

• ทำการรังวัดสอบเขตที่ดิน เพื่อนำขอบเขตของที่ดินที่ถูกต้อง ส่งให้ผู้ออกแบบเพื่อทำการออกแบบให้สอดคล้องกัน
• ก่อนการก่อสร้าง ควรนำขอบเขตที่ดินที่ได้จากการรังวัดของผู้รับจ้างก่อสร้าง ตรวจเช็กกับขอบเขตของที่ดินจากแบบก่อสร้างด้วยว่า มีความสอดคล้องกันหรือไม่

8)   มีโอกาสสร้างผลกระทบต่อชุมชนข้างเคียงสูง:

จากที่กล่าวไว้ในข้อ 3 ว่า ที่ดินที่นำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในชุมชนที่เจริญแล้ว ดังนั้น จึงรายล้อมไปด้วยสิ่งก่อสร้างของคนในชุมชน ซึ่งงานก่อสร้าง มักจะมีผลกระทบต่อชุมชน ดังต่อไปนี้

• เสียงที่เกิดจากกิจกรรมการทำงาน โดยเฉพาะจากเครื่องจักรต่าง ๆ เช่น งานขุดดิน งานตอก หรือเจาะเสาเข็ม มักจะสร้างเสียงดังรบกวนเพื่อนบ้านข้างเคียง ด้วยเหตุที่หน่วยงานก่อสร้างตั้งอยู่ใกล้หรือชิดกับชุมชนนั่นเอง
• การทำงานฐานราก หากขาดระบบการค้ำยันดินที่ดีพอ อาจทำให้ดินสไลด์ตัว จนส่งผลให้โครงสร้างของเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้เคียงได้รับความเสียหาย
• ฝุ่นผงต่าง ๆ ที่เกิดในระหว่างการทำงาน มีโอกาสฟุ้งกระจายจากแรงลม เนื่องด้วยความสูงของอาคาร
• เศษวัสดุจากการทำงาน เช่น เศษคอนกรีต เศษเหล็ก ที่มีโอกาสตกจากที่สูง ไปสร้างความเสียหายให้แก่สิ่งก่อสร้างข้างเคียง

ดังนั้น ผู้บริหารและควบคุมงานก่อสร้าง ควรกำหนดมาตรการเพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น เช่น ติดตั้งตาข่ายกันฝุ่น/แผงป้องกันวัสดุตกหล่น จัดทำที่ล้างล้อรถ ให้ผู้รับจ้างก่อสร้างทำ Condition Survey เพื่อสำรวจความเสียหายที่มีอยู่แต่เดิมของสิ่งก่อสร้างข้างเคียง การทำประกันภัย การควบคุมเวลาการทำงาน

 

นอกจากนี้ ในช่วงก่อนเริ่มงานก่อสร้าง ทีมงานที่มีส่วนร่วมในโครงการ ควรมีพฤติกรรมเชิงรุก คือ ประสานงานกับชุมชนข้างเคียง เพื่อเข้าไปทำความรู้จัก และชี้แจงถึงผลกระทบต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นด้วยเหตุสุดวิสัย เพื่อให้เพื่อนบ้านทราบล่วงหน้า โดยยึดหลักเอาใจเขามาใส่ใจเราให้มากที่สุด

9)   ปัญหาการทำงานล่วงเวลา:

ดังที่กล่าวในข้อ 8 แล้วว่า งานก่อสร้างคอนโดมิเนียมมีโอกาสสร้างผลกระทบต่อชุมชนข้างเคียงได้หลายประการ และหากสิ่งก่อสร้างข้างเคียง คือ ที่พักอาศัย การทำงานในช่วงเวลาพลบค่ำหรือวันหยุด จึงเป็นการรบกวนช่วงเวลาพักผ่อนของเพื่อนบ้าน ซึ่งแนวทางในการป้องกันและแก้ไขปัญหา อาจใช้หลายมาตรการประกอบกัน เช่น ก่อนการเสนอราคาและระยะเวลาก่อสร้าง ควรให้ผู้รับจ้างก่อสร้างมาทำการสำรวจพื้นที่ เพื่อตรวจสอบข้อจำกัดที่มีอยู่ การปรับแผนงานเพื่อเพิ่มอัตรากำลังพลหรือสลับกิจกรรมการทำงาน ให้สอดคล้องกับข้อจำกัดหน้างาน อย่างไรก็ดี การขยายระยะเวลาก่อสร้างด้วยเหตุนี้ ควรมีการพิจารณาอย่างเป็นธรรม ภายใต้ผลกระทบจากเหตุสุดวิสัย

10)   งานก่อสร้างมีโอกาสล่าช้าสูง หากบริหารจัดการไม่ดีพอ:

ทั้งนี้ เนื่องจาก คอนโดมิเนียมเป็นสิ่งก่อสร้างในแนวดิ่ง ชั้นบนจะก่อสร้างได้ก็ต่อเมื่อได้สร้างชั้นล่างรองรับแล้ว ดังนั้น หากปล่อยให้เกิดความล่าช้าขึ้น ก็มีโอกาสสะสมไปเป็นลำดับ เช่น หากเกิดความล่าช้าในระหว่างงานโครงสร้างถึงชั้นที่ 1 ก็ไม่สามารถแบ่งทีมเพื่อไปก่อสร้างชั้นที่ 2,3,4…พร้อมกัน เพื่อดึงระยะเวลาที่ล่าช้ากลับมาในขณะนั้นได้

แตกต่างจากสิ่งก่อสร้างแนวราบ เช่น บ้านจัดสรร หากเกิดความล่าช้า อาจสามารถดึงระยะเวลาคืนได้ โดยการปรับแผน เพิ่มจำนวนแรงงานหรือเครื่องจักร เพื่อเปิดงานก่อสร้างในยูนิตอื่น ดังนั้น ในทางปฏิบัติ จึงควรกำหนดจุดตรวจสอบเฉพาะกาล (Milestone) ไว้เป็นระยะ ๆ เช่น ต้องก่อสร้างชั้นที่ 1 เสร็จภายในวันที่เท่าไร หากไม่เสร็จ ผู้รับจ้างก่อสร้างจะต้องถูกปรับเท่าไร ทั้งนี้ เพื่อคอยควบคุมให้วันส่งมอบอาคารเป็นไปตามสัญญา

11)   เปลี่ยนผู้รับจ้างก่อสร้างได้ยาก:

ด้วยข้อจำกัดของขั้นตอนการก่อสร้างที่กล่าวไว้ในข้อ 10  หากงานก่อสร้างเกิดปัญหา การเปลี่ยนตัวผู้รับจ้างก่อสร้างแต่ละรายจึงทำได้ยาก ทั้งเนื่องด้วยระยะเวลาที่ตกลงไว้กับลูกค้าเป็นตัวบังคับ ด้วยการประเมินขอบเขตการทำงานที่เหลืออยู่ไม่ง่ายนัก ด้วย Switching Cost ที่สูง และด้วยการจัดหาผู้รับจ้างก่อสร้างที่จะมาทำงานต่อยาก ดังนั้น ระบบการคัดเลือกผู้รับจ้างก่อสร้างที่มีศักยภาพตั้งแต่แรกจึงมีความสำคัญ นอกจากนี้ ในสัญญาจ้างก่อสร้างควรระบุเงื่อนไขไว้เพื่อแก้ไขและป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นด้วย

12)   นักพัฒนาอสังหาต้องขอใบรับรองการก่อสร้างอาคาร:

เนื่องจากคอนโดมิเนียมถือเป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้งาน ตามกฎกระทรวง เรื่อง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 ดังนั้น หลังจากทำการก่อสร้างแล้วเสร็จ ต้องได้รับการตรวจสอบจากพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนว่า มีการสร้างถูกต้องตามที่ได้ขออนุญาตก่อสร้างไว้หรือไม่ (ส่วนใหญ่อาคารที่ถูกควบคุมการใช้ตามกฏหมาย จะเป็นอาคารที่มีการใช้งานเฉพาะกิจและมีผู้คนอาศัยหรือทำงานเป็นจำนวนมาก)

13)   มีความเสี่ยงที่จะส่งมอบโครงการไม่ได้ตามสัญญา:

ประเด็นนี้ แยกออกได้เป็น 2 เรื่อง คือ ส่งมอบไม่ได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน และส่งมอบไม่ได้ตามแบบ มีรายละเอียด ดังนี้

• ส่งมอบไม่ได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน:  นอกจากระยะเวลาของโครงการ อาจล่าช้าจากแผนงานด้วยสาเหตุในข้อ 5,9,10 แล้ว กระบวนการในการขอใบอนุญาตและใบสำคัญต่าง ๆ ตามที่ระบุเงื่อนไขไว้ในกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายอาคารชุด เพื่อให้ทำการโอนห้องได้ ล้วนแล้วแต่มีหลายขั้นตอน เช่น

• • • • • • ขอใบรับรองการก่อสร้าง ต้องมีการนัดเจ้าหน้าที่มาสำรวจความเรียบร้อยของอาคาร ซึ่งอาจมีจำนวนการนัด มากกว่า 1 ครั้ง
          • ขอหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) ต้องมีการนัดเจ้าหน้าที่จากสำนักงานที่ดิน มาทำการตรวจสอบที่ดินและอาคารว่า ถูกต้องตามหลักฐานที่ยื่นหรือไม่ และเข้าเงื่อนไขของอาคารชุดตามกฎหมายหรือไม่ ซึ่งหลังจากจดเสร็จ ถือว่าเป็นอาคารชุดแล้ว ดังนั้น จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขใน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522
          • ขอหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคล (อ.ช.13) ซึ่งหลังจากจดเสร็จ ห้องชุดจึงสามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ ทั้งนี้ มีข้อยกเว้นระบุไว้ในข้อกฎหมายด้วย
          • ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ต้องมีการนัดเจ้าหน้าที่ทั้งจากสำนักงานที่ดิน และจากหน่วยงานประเมินราคาของกรมธนารักษ์ เพื่อมารังวัดห้องชุดและกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ (โดยทั่วไปเป็นการตรวจสอบครั้งเดียวกันกับการออก อช.10)

เมื่อมีขั้นตอนอนุกรมกันหลายขั้นเช่นนี้ จึงมักปรากฏว่า หลายโครงการเกิดความล่าช้าสะสม จนส่งผลให้ส่งมอบห้องให้ลูกค้าไม่ทันตามสัญญา ดังนั้น นอกจากที่ผู้บริหารและควบคุมงานก่อสร้างจะต้องเข้าใจใน Critical Path ของการพัฒนาคอนโดมิเนียมแล้ว ยังต้องอาศัยพฤติกรรมเชิงรุกในการจัดการ จึงจะสามารถผลักดันให้โครงการส่งมอบห้องชุดได้ตามแผน

• ส่งมอบไม่ได้ตามแบบ:  เนื่องจากวงจรการพัฒนาคอนโดมิเนียม มักใช้ระยะเวลาพอสมควร จึงทำให้บางโครงการมีการปรับแบบหรือแก้ไขแบบในระหว่างการก่อสร้าง หรือในช่วงทำการขายเริ่มแรก แบบที่ใช้ประกอบการขายและใช้แนบสัญญายังไม่สมบูรณ์เพียงพอ เช่น

• • • • • เสาอาคาร ปรากฏในตำแหน่งที่ไม่ได้มีการตกลงกันกับลูกค้า
        • ในเอกสารประกอบการขาย มีสวนสาธารณะอยู่ด้านหน้าโครงการ แต่หลังจากก่อสร้างเสร็จ ไม่ปรากฏสวนดังกล่าว
        • หลังจากอาคารก่อสร้างแล้วเสร็จ มีเสาไฟฟ้าแรงสูงอยู่ในตำแหน่งใกล้และบังวิวของห้องชุดห้องใดห้องหนึ่ง ซึ่งในเอกสารประกอบการขายไม่แสดงรายละเอียดดังกล่าว

ด้วยเหตุนี้ จึงทำให้เกิดปัญหาสิ่งที่ส่งมอบไม่ตรงกับที่ตกลงไว้กับลูกค้า ซึ่งปัญหานี้เกิดจากสิ่งที่เกิดขึ้นจริงไม่ตรงกับที่วางแผนไว้ หรือกล่าวได้ว่า การวางแผนยังมีประสิทธิภาพไม่เพียงพอ

14)   การโอนห้องชุดจะต้องมีระบบ:

เพื่อให้มีความรวดเร็ว หลีกเลี่ยงปัญหาการส่งมอบห้องชุดไม่ทันตามสัญญา  ลดผลกระทบต่อลูกค้าที่ต้องการย้ายเข้าพักอาศัย รวมถึงเพื่อรับรู้รายได้ส่วนที่เหลือที่มีสัดส่วนสูงที่สุด และประหยัดค่าดอกเบี้ยที่จะต้องชำระ เช่น

• จัดทีมซ่อมแซมและวัสดุ/อุปกรณ์ให้พร้อม เพื่อให้สามารถทำการซ่อมแซมได้ทันทีในวันที่ลูกค้าเข้ามาตรวจห้อง ซึ่งจะทำให้ลูกค้าไม่ต้องเสียเวลามาตรวจห้องหลายครั้ง
• โครงการจะต้องป้องกันไม่ให้หลงเหลือข้อบกพร่องในระดับ Major เช่น เสาเอียง ระดับไม่ถูกต้อง ฯลฯ เนื่องจากต้องใช้ระยะเวลาในการแก้ไขนาน อันจะส่งผลกระทบต่อลูกค้าที่ต้องการย้ายเข้าพักอาศัย

 

โดยสรุป หากนักพัฒนาอสังหามองในภาพกว้างจะเห็นได้ว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมนั้น ต้องเกี่ยวข้องกับหลายฝ่าย อันเกิดมาจากธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้และจากข้อกำหนดของกฎหมายที่ควบคุมอยู่ ซึ่งแต่ละฝ่ายล้วนมีเป้าหมายของตนเอง ดังนั้น การบริหารจัดการเพื่อทำให้แต่ละฝ่ายบรรลุวัตถุประสงค์ของตนเอง จึงต้องอาศัยทั้งศาสตร์และศิลป์ร่วมกัน