กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง

โดยปกติ มนุษย์ปุถุชนทั่วไปย่อมมีอารมณ์รัก โลภ โกรธ หลง ซึ่งในทางธรรมถือว่าเป็นกิเลส และย่อมมีแตกต่างกันในแต่ละตัวบุคคล ขึ้นอยู่กับสิ่งแวดล้อมที่หล่อหลอมบุคคลนั้นขึ้นมา ทำให้วิธีคิดหรือวิถีการดำเนินชีวิตของแต่ละคนอาจแตกต่างกัน

 

หากปล่อยให้คนในสังคมมีอิสระที่จะทำอะไรก็ได้ในสิ่งที่ตนเองต้องการ ความขัดแย้ง วุ่นวาย ย่อมตามมาไม่มากก็น้อย เพราะแต่ละคนย่อมมีแนวโน้มที่จะเห็นแก่ประโยชน์ส่วนตนมากกว่าประโยชน์ของคนอื่นหรือส่วนรวม

ดังนั้น ในสังคมหนึ่งๆ จึงต้องมีกฎเกณฑ์ที่คอยกำกับคนในสังคม ตลอดจนให้คนในสังคมยึดถือเป็นมาตรฐานในการปฏิบัติร่วมกัน ซึ่งหากเป็นสังคมในระดับประเทศ กฎเกณฑ์ดังกล่าวเรียกกันว่า “กฎหมาย”

 

กฎหมายถูกพัฒนาขึ้นมาจากหลักของเหตุและผล ดังที่นักปราชญ์ของโลก อริสโตเติลได้ให้นิยามของกฎหมายไว้ว่า “The law is reason, free from passion.” แปลว่า กฎหมาย คือ เหตุผลที่ไร้ซึ่งอารมณ์ความรู้สึก กล่าวคือ ปราศจากซึ่งความลำเอียงใดๆ ถ้าผู้ใดฝ่าฝืน ก็ย่อมได้รับโทษเสมอกัน

 

สำหรับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีบทบัญญัติไว้ในกฎหมายหลายฉบับ มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน แต่หากจะจัดประเภทของข้อกฎหมาย สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายทั่วไป กลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะประเภท และกลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะเรื่อง ดังนี้

 

 

|  กลุ่มกฎหมายทั่วไป

เป็นกลุ่มกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างโครงการทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นลำดับแรก หากปรากฏผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวถึงต่อไป ก็ไม่มีความจำเป็นต้องนำมาพิจารณา กฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่

• กฎหมายผังเมือง: วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองตราขึ้นเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมืองให้เป็นไปอย่างเหมาะสม ด้วยเหตุนี้จึงมีการกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้แค่ใด และใช้ทำอะไรไม่ได้แค่ใด โดยใช้สีต่างๆ แทนสัญลักษณ์ของที่ดินแต่ละประเภท ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่สีแดงกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าบริเวณใดที่ระบุรหัสกำกับเป็น พ.5  ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ไม่เกิน 10 : 1 ซึ่งหมายความว่า ถ้าที่ดินนี้มีเนื้อที่ 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) อาคารที่สร้างจะมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. ต่ำกว่านี้ได้ แต่เกินนี้ไม่ได้

• กฎหมายควบคุมอาคาร: หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบ ก่อสร้าง และใช้งาน รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆ ไว้ เพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ในการออกแบบจะต้องมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆ เป็นเท่าใด, ในระหว่างการก่อสร้างต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง, หลังจากสร้างเสร็จ อาคารประเภทใดต้องขอใบรับรองการก่อสร้างก่อนใช้งาน และระหว่างใช้งาน อาคารประเภทใดต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอ
• กฎหมายสิ่งแวดล้อม: นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในกฎหมายผังเมืองว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้แค่ใด และใช้ทำอะไรไม่ได้แค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถุประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง แต่กฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่
• กฎหมายขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น: เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญัติจังหวัด ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ฯลฯ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมการก่อสร้างหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้สอดคล้องกับนโยบาย ทิศทาง และสภาพของท้องถิ่นนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพื้นที่ได้ เพราะเหตุว่า พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ให้อำนาจไว้ (ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ ประกอบด้วย

 

|  กลุ่มกฎหมายเฉพาะประเภท

กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขมุ่งเน้นเพื่อควบคุมฟังก์ชันของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเหมาะสม เช่น การขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ข้อห้ามต่างๆ ฯลฯ กฎหมายเฉพาะประเภทที่รู้จักกันดี เช่น กฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงงาน กฎหมายหอพัก กฎหมายโรงแรม กฎหมายคลังสินค้าฯ

 

|  กลุ่มกฎหมายเฉพาะเรื่อง

เป็นกฎหมายที่มีเงื่อนไขเกี่ยวข้องในการจัดระเบียบ ส่งเสริม หรือแก้ไขปัญหาการก่อสร้างหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา กฎหมายการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ฯลฯ

 

โดยสรุป หากผู้บริหารโครงการเข้าใจวัตถุประสงค์ของข้อกฎหมายที่เชื่อมโยงกันเช่นนี้แล้ว จะทำให้มองเห็นภาพรวมว่าในการก่อสร้างหรือพัฒนาโครงการนั้น จะต้องอ้างอิงข้อกฎหมายใดบ้าง ลำดับใดมาก่อนหลัง และไม่เสียเวลาไปกับกลุ่มกฎหมายที่ไม่จำเป็นต้องนำมาพิจารณา

นอกจากนี้ ควรเป็นที่เข้าใจว่า กฎหมายต่างๆ ที่บัญญัติไว้ อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตเพื่อให้เหมาะสมกับยุคสมัยและสถานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ ดังนั้น การนำข้อกฎหมายต่างๆ ไปใช้ จึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนว่า มีการปรับเปลี่ยนไปอย่างไรหรือไม่ เพื่อให้การก่อสร้างโครงการเป็นไปอย่างราบรื่น