ขออนุญาตก่อสร้าง 2 แบบ เลือกแบบไหนต้องรู้อะไรบ้าง ?

ในการก่อสร้างหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในขั้นตอนการขออนุญาตต่อหน่วยงานราชการที่อาจมีผลกระทบต่อระยะเวลาและงบประมาณของโครงการอย่างมีนัยสำคัญ คือ การขออนุญาตก่อสร้าง

 

ในการขออนุญาตก่อสร้างนั้น ไม่ว่าจะเป็นขออนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมหรืออาคารอื่นใด รัฐได้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถเลือกวิธีการขออนุญาตได้ 2 วิธีหลัก แบ่งตามความเร่งด่วน ได้แก่ การขออนุญาตแบบปกติ (ตามมาตรา 21) และการขออนุญาตแบบพิเศษ (ตามมาตรา 39 ทวิ) ดังที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  ทั้งสองวิธีมีข้อแตกต่างกัน ดังนี้

 

|  การขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 21

เป็นการขออนุญาตโดยยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ วิธีนี้ต้องได้รับใบอนุญาตก่อนจึงจะสามารถเริ่มงานก่อสร้างได้ วิธีนี้ถือเป็นวิธีปกติและนิยมใช้กันมากที่สุด เพราะมีต้นทุนต่ำและมีความเสี่ยงต่ำ แต่อย่างไรก็ดี วิธีนี้จะใช้เวลามากกว่าวิธีที่สองที่จะกล่าวถึงต่อไป

 

 

|  การขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ

การขออนุญาตวิธีแรก เป็นการขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อพิจารณาออกใบอนุญาต ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการตรวจพิจารณา แต่ถ้าหากไม่สะดวกในการรอใบอนุญาต ก็อาจเลือกใช้วิธีที่สองนี้แทนได้ ซึ่งเป็นการขออนุญาต โดยวิธีการแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ มีข้อแตกต่างจากวิธีแรกที่ควรทราบ 3 ประเด็นสำคัญ ได้แก่

 

• สามารถเริ่มงานก่อสร้างได้ทันทีหลังจากที่ได้ใบรับแจ้งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น (ใบรับแจ้งเปรียบเสมือนใบอนุญาตให้ลงมือก่อสร้างไปก่อน) ทั้งนี้ การตรวจสอบความถูกต้อง ซึ่งรวมไปถึงแบบที่ยื่นขอ ยังคงดำเนินไปตามขั้นตอนที่กำหนดไว้

 

 

• หากภายหลังเจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพบเหตุไม่ถูกต้อง เช่น แบบที่ยื่นไปขัดต่อข้อกฎหมาย ก็จะแจ้งข้อทักท้วงให้ผู้ประกอบการทราบ ซึ่งผู้ประกอบการอาจมีความจำเป็นต้องทุบหรือรื้อสิ่งก่อสร้างที่ดำเนินการไปแล้ว เพื่อแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้น วิธีนี้จึงอาจส่งผลให้งบประมาณบานปลาย และกระทบต่อแผนงานการก่อสร้างของโครงการ หรือมีความเสี่ยงถึงขั้นที่อาจถูกระงับการก่อสร้างก็เป็นได้

 

• ต้นทุนการออกแบบมักสูงกว่าวิธีแรก เนื่องจากสถาปนิกและวิศวกรที่ทำการออกแบบจะต้องมีใบอนุญาตในระดับชั้นตามที่กฎหมายกำหนด อีกทั้งผู้ออกแบบหลายรายไม่ประสงค์ที่จะยื่นขอด้วยวิธีนี้ เพราะหากออกแบบผิดพลาด อาจเป็นสาเหตุให้ถูกระงับใบประกอบวิชาชีพและเกิดการฟ้องร้องในเวลาต่อมา

 

อย่างไรก็ดี ไม่ว่าการขออนุญาตจะเป็นแบบปกติหรือแบบพิเศษ หากโครงการเข้าข่ายต้องยื่นรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ถ้ายังไม่ได้รับความเห็นชอบในรายงานตามขั้นตอนของกฎหมาย เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็ไม่สามารถพิจารณาออกใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้งได้ ซึ่งเป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535

---

โดยสรุปแล้ว การเลือกวิธีขออนุญาตก่อสร้างดังที่กล่าวข้างต้น จะเลือกใช้วิธีใด ขึ้นอยู่กับ “ข้อจำกัด” ของโครงการ เช่น กว่าคอนโดมิเนียมที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งใจพัฒนาขึ้นจะได้รับความเห็นชอบ EIA ก็ใช้เวลาเกินแผนงานไปพอสมควร หากงานก่อสร้างคอนโดเริ่มก่อสร้างช้ากว่านี้ ก็อาจส่งมอบห้องชุดให้กับลูกค้าไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา กรณีเช่นนี้ก็อาจเลือกใช้วิธี 39 ทวิ