บริหารการก่อสร้างคอนโดมิเนียมใน 1 หน้า

ในการก่อสร้างหรือพัฒนาคอนโดมิเนียม นอกจากกิจกรรมที่ต้องดำเนินเป็นปกติในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว เช่น การออกแบบ ขออนุญาตก่อสร้าง ฯลฯ ด้วยรูปแบบอาคารที่เป็นแนวดิ่ง อีกทั้งมีเจ้าของร่วมหลายคน ยังทำให้เกิดเงื่อนไขตามมาหลายประการ เช่น เปลี่ยนผู้รับจ้างก่อสร้างได้ยาก ต้องมีขั้นตอนการแบ่งกรรมสิทธิ์ในอาคาร ฯลฯ ดังนั้น กว่าจะถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ได้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบริหารจัดการหลายกิจกรรมสำคัญ แสดงเป็น Critical Path ดัง flowchart ต่อไปนี้

 

 

ถ้าหากท่านสังเกตกิจกรรมในตาม Flowchart ที่แสดงไว้ จะเห็นได้ว่า กิจกรรมต่างๆ เช่น การออกแบบโครงการ, ขอ EIA, ขออนุญาตก่อสร้าง การศึกษาความเป็นไปได้ ฯลฯ ล้วนมีความสำคัญและมีจุดประสงค์ของกิจกรรมนั้นๆ เพื่อสนองตอบต่อความต้องการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของโครงการและภาครัฐ เช่น

 

• การศึกษาความเป็นไปได้: เพื่อวิเคราะห์ว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่สนใจจะลงทุนพัฒนานั้น มีความคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่ โดยการพิจารณาปัจจัยที่เกี่ยวข้องทั้งหมดอย่างเป็นระบบ ขจัดซึ่งความลำเอียงที่อาจเกิดขึ้นในใจก่อนตัดสินใจลงทุน ถ้าหากศึกษาในหลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควรจะพบว่า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักจะบกพร่องในขั้นตอนนี้ ด้วยเหตุที่พยายามศึกษาให้เป็นไปได้ มิใช่ศึกษาความเป็นไปได้

 

• การขอใบรับรองการก่อสร้าง: เพราะเหตุว่าอาคารที่นอกจากจะมีผู้อยู่อาศัยหรือใช้สอยเป็นจำนวนมากแล้ว ยังมีเจ้าของร่วมหลายคน หากสร้างไม่ถูกต้องตามที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาจก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา ทั้งในด้านความปลอดภัยและความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น การวิบัติพังทลาย จนเป็นเหตุให้สูญเสียชีวิตและทรัพย์สินเป็นจำนวนมาก ฯลฯ จึงต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง (แบบ อ.5) ตามขั้นตอนของกฎหมาย

 

 

• การจดทะเบียนอาคารชุด: เพราะเหตุว่าไม่ใช่ทุกอาคารจะสามารถขึ้นทะเบียนเป็นอาคารชุดได้ แต่ต้องเข้าเงื่อนไขของอาคารชุดตามกฎหมาย เช่น สามารถแยกทรัพย์ส่วนบุคคลออกจากทรัพย์ส่วนกลางตามเงื่อนไขของกฎหมายได้ และเมื่ออาคารและที่ดินนั้นได้รับการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ก็หมายความว่า จะต้องอยู่ภายใต้บังคับของ พ.ร.บ. อาคารชุดต่อไป

 

 

 

• การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด: เพราะเหตุว่าในการจดทะเบียนอาคารชุดข้างต้น จะต้องมีการแบ่งแยกทรัพย์ส่วนบุคคลออกจากทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนกลางนี้ ถ้าปราศจากผู้ดูแล ก็จะสร้างปัญหากับผู้อยู่อาศัยหรือใช้สอยอาคาร อีกทั้งการอยู่ร่วมกันให้สงบสุข จำเป็นจะต้องมีผู้ควบคุมดูแลการปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งถือเป็นกติกาของการอยู่ร่วมกัน ผู้รับผิดชอบดูแลที่ว่านี้ก็คือนิติบุคคลอาคารชุด นั่นเอง

 

 

---

โดยสรุป เมื่อนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้บริหารโครงการได้ศึกษา Flowchart ข้างต้นจนเข้าใจถ่องแท้แล้ว การบริหารโครงการให้บรรลุเป้าหมายที่กำหนดไว้ย่อมไม่เหลือวิสัย เพราะย่อมรู้ว่ากิจกรรมใดเป็น Critical Activities รู้ว่ากิจกรรมใดมาก่อนกิจกรรมใดมาหลัง รู้ว่าแต่ละกิจกรรมมีจุดประสงค์อะไร ดังนั้น การบริหารจัดการจึงจัดลำดับความสำคัญได้ถูกต้อง ไม่ออกนอกเส้นทางไม่ตกหล่นกิจกรรมที่จำเป็นต้องทำ ไม่ใช้เวลามากเกินไปกับกิจกรรมที่มีความสำคัญน้อย วางแผนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จัดเตรียมเอกสารได้ถูกต้องประสานกับฝ่ายต่างๆ ด้วยความเข้าใจ