ปัจจัยสำคัญที่เบี่ยงเบนผลตอบแทนของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ท่านหลวงวิจิตวาทการ ได้เล่าถึงนิทานเรื่องหนึ่งที่น่าฟัง เกี่ยวกับเรื่องแม่ห่านที่สอนลูกห่านให้หัดเดิน โดยก่อนที่ลูกห่านจะออกเดิน ได้ถามแม่ห่านว่า “ฉันควรจะเดินอย่างไร จะก้าวท้าวซ้ายก่อนหรือเท้าขวาก่อน จะต้องเดินตัวเอียงหรือเดินตัวตั้งตรง จะต้องทอดคอให้ยาวหรือตั้งคอให้ตรง” แม่ห่านได้ยินดังนั้นก็ตอบว่า “เลิกคิดเสียที เดินไปก็แล้วกัน”

 

เรื่องนี้ให้ข้อคิดที่ดีว่า จะทำงานอะไรก็ตาม อย่ามุ่งไปที่ความสมบูรณ์แบบไปเสียทุกเรื่อง ควรแยกให้ออกว่ากิจกรรมไหนที่สำคัญมาก กิจกรรมไหนที่สำคัญน้อย อย่าให้น้ำหนักเท่ากันไปทุกกิจกรรม ทั้งนี้ เพราะอย่าลืมว่ามีเงื่อนไขของเวลาที่มีจำกัดมาเกี่ยวข้อง นอกจากนี้แล้ว หากลองเก็บข้อมูลมาทำการวิเคราะห์ดู จะพบสถิติที่น่าสนใจว่า 80% ของผลที่เกิดขึ้น มักมาจากสาเหตุเพียง 20% เท่านั้น

 

ถ้าหากไม่เชื่อ ก็ลองพิจารณาสิ่งที่เกิดขึ้นในชีวิตประจำวันดู เช่น เสื้อผ้าที่เราซื้อมาสวมใส่ เราใส่ครบทุกตัวที่มีอยู่ในตู้หรือไม่ หรือโดยมามักใส่เพียงตัวโปรดไม่กี่ตัว ซึ่งเรียกได้หรือไม่ว่า 80% ของเสื้อผ้าที่เราสวมใส่ มาจาก 20% ของเสื้อผ้าที่เรามี เช่นเดียวกับงานก่อสร้าง หากวิเคราะห์ข้อมูลค่าก่อสร้างดู จะพบสัดส่วนว่าประมาณ 80% ของค่าวัสดุ/อุปกรณ์ทั้งหมด มักมาจากชนิดของวัสดุ/อุปกรณ์เพียง 20% เท่านั้น ดังนั้น เราสรุปได้หรือไม่ว่า เราควรให้ความสำคัญมากกับปัจจัย 20% ที่ว่านี้

 

หลักการที่กล่าวมาข้างต้น หลายท่านอาจรู้จักกันดีอยู่แล้ว ในชื่อกฎของพาเรโต้ หรือนิยมเรียกอีกอย่างว่า กฎ 80/20 ที่กล่าวว่า “80% of the effects come from 20% of the causes.” แปลว่า 80% ของผลที่เกิดขึ้น มาจากสาเหตุเพียง 20%

 

ทีนี้ หากลองนำกฎของพาเรโตมาประยุกต์ใช้เพื่อหากลุ่มปัจจัย 20% ที่กระทบต่อผลตอบแทนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ จะพบว่าประกอบไปด้วย 1. รายได้ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ 2. ค่าก่อสร้าง 3. ค่าที่ดิน ด้วยเหตุที่ทั้ง 3 ปัจจัย ล้วนมีมูลค่าสูงทั้งสิ้น

 

ดังนั้น ความมุ่งหวังของผู้ประกอบการทุกรายจึงต้องการ Maximize รายได้ให้มากที่สุด และ Minimize ค่าที่ดินและค่าก่อสร้างให้น้อยที่สุด ทั้งนี้ เพื่อที่จะทำให้ผลตอบแทนของโครงการสูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้นั่นเอง

 

แนวทางที่จะบรรลุเป้าหมายข้างต้น ผู้ประกอบการอาจพัฒนากลยุทธ์ขึ้นมาใช้แตกต่างกันไปตามนโยบายของแต่ละองค์กร แต่มีวิธีการมาตรฐาน ซึ่งเป็นที่ทราบกันดี เช่น การ Maximize รายได้ โดยการออกแบบโครงการให้มีพื้นที่ขายหรือให้เช่าสูงที่สุด, การ Minimize ค่าก่อสร้าง โดยใช้กระบวนการประกวดราคา, การ Minimize ค่าที่ดิน โดยการต่อรองราคาและเงื่อนไขต่างๆ กับผู้ขาย

 

แต่ทว่า หากพิจารณาปัจจัยทั้ง 3 ข้อข้างต้นแล้ว จะเห็นได้ว่าในด้านรายได้ของโครงการและค่าก่อสร้างนั้น จะถูกกำกับราคาโดยท้องตลาด กล่าวคือ จะไปกำหนดตามอำเภอใจไม่ได้ เช่น ถ้ากำหนดราคาขายสูงกว่าคู่แข่งมาก ลูกค้าก็อาจไม่ซื้อ หรือถ้าต่อรองค่าก่อสร้างสูงเกินไป ก็อาจได้ร่วมงานกับแต่เฉพาะผู้รับจ้างที่ไม่มีทางเลือก เป็นต้นว่า กำลังขาดงานในช่วงนั้น แต่ต้องหารายได้เพื่อนำมาเลี้ยงทีมงาน ส่งผลให้ในที่สุดงานเกิดปัญหาตามมา นำไปสู่การเสียต้นทุนทั้งทางตรงและทางอ้อม อันเป็นการลดผลตอบแทนของโครงการลงอยู่ดี

 

แตกต่างจากราคาค่าที่ดิน ที่ถึงแม้ว่าจะมีราคาเฉลี่ยซื้อขายในท้องตลาดก็จริง แต่สามารถปรับเปลี่ยนได้ เพราะเป็นการเจรจากับคนกลุ่มเล็ก ไม่ใช่มหาชน เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีที่ดินอยู่แล้ว ไม่ได้ไปสรรหาซื้อมาเฉกเช่นผู้รับจ้างก่อสร้าง ส่งผลให้เจ้าของโครงการหนึ่งอาจซื้อได้ในราคาสูงมาก แต่เจ้าของอีกโครงการหนึ่งอาจซื้อได้ในราคาต่ำมาก ทั้งนี้ เพราะขึ้นอยู่กับเงื่อนไข ความพึงพอใจ และกลยุทธ์การเจรจา และหากตกลงกันในราคาใดแล้ว ที่ดินก็ยังคงเป็นที่ดินผืนเดิม ยากที่จะสอดแทรกหรือตกแต่งให้คุณภาพด้อยลง ดังนั้น ราคาที่ดินจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่เจ้าของโครงการใช้ในการต่อรองกับผู้ขายที่ดิน เพื่อทำให้ผลตอบแทนในการลงทุนเป็นไปตามเป้าหมาย

 

อย่างไรก็ดี นอกจากปัจจัยทั้งสามข้อข้างต้นแล้ว ถ้าสามารถ Minimize ระยะเวลาที่ใช้ในการพัฒนาโครงการลงได้ ก็ย่อมรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือรายได้จากค่าเช่าเร็วขึ้น รวมถึงสามารถลดค่าใช้จ่ายที่สัมพันธ์กับเวลาลงได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีสูงขึ้น คืนทุนเร็วขึ้น ฉะนั้น ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการจึงถือเป็นปัจจัยทางอ้อม ที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญไม่แพ้กัน