3 เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ก่อนร่างสัญญาก่อสร้าง

Byที่ปรึกษาบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง เอ็มเคแอล คอนซัลแตนส์

จากสถิติในงานก่อสร้างพบว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นในโครงการ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาความล่าช้าของการส่งมอบ ปัญหางบประมาณบานปลาย ปัญหาคุณภาพไม่ได้มาตรฐาน หรือปัญหาอื่นใดก็ตาม มักจะเกิดมาจาก 3 สาเหตุหลัก ได้แก่ เอกสารทางด้านเทคนิคขาดความสมบูรณ์เพียงพอ ข้อความที่แสดงข้อตกลงและ/หรือเงื่อนไขในสัญญาขาดความสมบูรณ์เพียงพอ และผู้รับจ้างก่อสร้างขาดศักยภาพในการดำเนินงาน ซึ่งทั้ง 3 สาเหตุดังกล่าวล้วนมีความเกี่ยวข้องกับคุณภาพของสัญญา ดังรายละเอียดต่อไปนี้

| เอกสารทางด้านเทคนิค (Technical Documents) ขาดความสมบูรณ์เพียงพอ

หมายถึง เอกสารที่แสดงรายละเอียดเกี่ยวข้องโดยตรงกับงานก่อสร้าง ซึ่งปกติเอกสารทางด้านเทคนิคจะหมายถึง แบบ (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

ตามสถิติแล้ว ปัญหาที่เกิดจากเอกสารทางด้านเทคนิคขาดความสมบูรณ์มีกว่าครึ่งหนึ่งของปัญหาทั้งหมดเลยทีเดียว เพราะเหตุว่าเอกสารดังกล่าว เป็นเอกสารที่สามารถเบี่ยงเบนผลงานการก่อสร้าง ที่เจ้าของโครงการต้องการ ดังนั้น หากขาดความสมบูรณ์ ก็ย่อมทำให้ผลงานที่ต้องการจ้างไม่สมบูรณ์ตามไปด้วย

การป้องกันปัญหาที่เกิดจากสาเหตุนี้ ควรตรวจเช็กดูให้ดีว่า เอกสารเหล่านี้ได้ผ่านกระบวนการทบทวนความเป็นไปได้ในการก่อสร้าง (Constructability Review) แล้วหรือไม่ ทั้งนี้ เนื่องจากกระบวนการนี้จะช่วยลดหรือขจัดปัญหาที่อาจกระทบกับเป้าหมายของโครงการได้อย่างมีนัยสำคัญ

| ข้อความที่แสดงข้อตกลงและ/หรือเงื่อนไขในสัญญาขาดความสมบูรณ์เพียงพอ

หลายครั้งพบปัญหาว่า มีข้อความที่คลุมเครือ หรือตกหล่นข้อความที่ควรมีไว้เพื่อแก้ไขและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต หรือกำหนดข้อความที่ไม่สอดคล้องกับจุดประสงค์และ/หรือข้อจำกัดของงาน (ศึกษาเพิ่มเติมได้ในเรื่อง “สัญญาก่อสร้างมีแบบใดบ้าง”) เช่น

บางโครงการพบว่า มีการระบุระยะเวลาก่อสร้างไว้ 365 วัน แต่ก็ไม่ได้ระบุว่า รวมวันหยุดหรือไม่ ต่อมาเมื่อเกิดปัญหางานล่าช้าจากสัญญาและจำเป็นต้องมีการปรับ ก็เกิดข้อขัดแย้งระหว่างผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง เพราะเข้าใจไปคนละทาง
บางโครงการพบว่า ผู้รับจ้างก่อสร้างประสบปัญหาขาดเงินทุนหมุนเวียน ด้วยอาจขึ้นโครงการใหม่หลายโครงการ จึงต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ทำให้ไม่สามารถชำระค่าจ้างหรือค่าวัสดุ/อุปกรณ์ให้ทีมงานของตน เช่น ผู้รับจ้างช่วง (Sub-Contractors) ผู้จำหน่ายวัสดุ/อุปกรณ์ (Suppliers) พนักงานประจำของตน จนทีมงานดังกล่าวหยุดการส่งของหรือหยุดการทำงาน ส่งผลให้งานล่าช้าจากแผนที่กำหนดไว้ โดยทั่วไป การป้องกันและแก้ไขปัญหานี้ นอกจากในกระบวนการสรรหาผู้รับจ้างก่อสร้างควรที่จะมีขั้นตอนการตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้น (Pre-Qualification : PQ) และมีการวางหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา (Performance Security) แล้ว ยังควรระบุแนวทางการแก้ไขไว้ในสัญญาจ้างก่อสร้างด้วย เช่น ระบุให้ผู้ว่าจ้างสามารถตัดงานส่วนที่เห็นว่าไม่สามารถดำเนินการแล้วเสร็จได้ทันตามสัญญา ออกไปดำเนินการเองได้ และระบุให้ผู้ว่าจ้างมีสิทธิหักเงินที่ผู้รับจ้างก่อสร้างพึงได้รับ เพื่อนำไปชำระค่าจ้างหรือค่าวัสดุ/อุปกรณ์ที่ผู้รับจ้างก่อสร้างค้างชำระ เพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายต่องานตามสัญญา โดยให้ถือว่าผู้รับจ้างก่อสร้างได้รับชำระค่าจ้างจากผู้ว่าจ้างไปแล้ว
บางโครงการระบุวิธีการชำระเงินค่าจ้างก่อสร้างตามเนื้องานที่กำหนดไว้ (Milestone Payment) เช่น ชำระ 4 ล้านบาท เมื่อผู้รับจ้างดำเนินงานวางผังและตอกเสาเข็มแล้วเสร็จ ฯลฯ แต่ปรากฏว่าเนื้องานที่กำหนดไว้ในแต่ละงวดไม่สัมพันธ์กับเทคนิคหรือข้อจำกัดในการก่อสร้าง เช่น ไม่มีความต่อเนื่องของงาน หรือไม่สัมพันธ์กับเนื้อเงินที่ตั้งเบิกในแต่ละงวด ทำให้ในที่สุดแล้วเกิดปัญหาตามมาหลายประการ (หมายเหตุ: การแบ่งชำระค่าจ้างก่อสร้างที่นิยมใช้กัน ตามแบบของ JCT/ICE มี 2 วิธี ได้แก่ แบบชำระตามขั้นหรือเนื้องานที่กำหนดไว้ (Stage/Milestone Payment) และแบบชำระตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ ภายใต้ผลงานที่ทำได้จริง (Periodic Payment) ซึ่งปกติจะกำหนดเป็นรายเดือน)

การป้องกันปัญหากลุ่มที่เกิดจาก “ข้อตกลงและ/หรือเงื่อนไขในสัญญาขาดความสมบูรณ์เพียงพอ” นี้ ควรให้ผู้ที่เชี่ยวชาญทำกระบวนการตรวจทานสัญญา (Contract Review) เพื่อตรวจสอบความเหมาะสมของข้อความในสัญญาก่อนการลงนาม

| ผู้รับจ้างก่อสร้างขาดศักยภาพ

สัญญาก่อสร้างนั้น หากกำหนดข้อความที่เห็นแต่ประโยชน์ของฝ่ายเจ้าของโครงการเป็นหลัก โดยมิได้คำนึงถึงมาตรฐานสากลที่นิยมปฏิบัติกัน อาจทำให้ได้ผู้รับจ้างที่ขาดศักยภาพ เนื่องจากผู้ที่มีศักยภาพมักจะมีลูกค้าจำนวนมาก ดังนั้น ผู้รับจ้างก่อสร้างที่รับร่างสัญญาที่ขัดต่อหลักปฏิบัติสากลในท้องตลาดได้ อาจอยู่ในสถานะที่ไม่มีทางเลือก เช่น กำลังขาดงานในช่วงนั้น หรือด้วยเหตุผลอื่น จึงรับร่างสัญญาดังกล่าว ส่งผลให้ในที่สุดโครงการเสียประโยชน์มากกว่าได้ประโยชน์

โดยสรุปแล้ว หากมองในภาพกว้าง การจัดทำสัญญาก่อสร้าง เปรียบได้กับการนำเป้าหมายของงานและเงื่อนไขต่างๆ ที่มีไว้ป้องกันและแก้ไขปัญหาที่มีโอกาสจะเกิดขึ้น มาระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้ผู้รับจ้างเข้าใจตรงกันกับผู้ว่าจ้าง ดังนั้น หากสัญญาไม่มีคุณภาพเพียงพอแล้ว ย่อมมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาต่างๆ ตามมา ดังเช่นตัวอย่างที่ได้กล่าวให้ทราบแล้ว

อย่างไรก็ดี ข้อแนะนำและสถิติที่กล่าวมาข้างต้น มิได้จำกัดแต่เพียงสัญญาก่อสร้างเท่านั้น หากรวมไปถึงสัญญาจัดซื้อจัดจ้างอื่นๆ อีกด้วย ซึ่งผู้ที่เคยประสบปัญหาในการจัดซื้อจัดจ้างไม่บรรลุวัตถุประสงค์ตามที่ต้องการ หากย้อนกลับไปหาสาเหตุ จะพบว่าเกิดมาจาก 3 ปัจจัยนี้เป็นหลัก

บริการของเรา Review จากลูกค้าบางส่วนของเรา หนังสือเมื่อที่ปรึกษาเผยเคล็ดวิชาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

back

92 views