ขั้นตอนการออกแบบโครงการ

หลังจากที่จัดซื้อที่ดินมาแล้ว ขั้นตอนที่สำคัญต่อไปก็คือ การออกแบบโครงการ ซึ่งผู้ออกแบบจะรวบรวมข้อมูลจากเจ้าของโครงการ เช่น Design Brief (เอกสารสรุปความต้องการในงานออกแบบ เปรียบเสมือนโจทย์ที่ผู้ออกแบบ
นำมาใช้สร้างสรรค์ผลงาน) ผลการเจาะสำรวจดิน ฯลฯ มาทำการออกแบบตามหลักวิชาการ จนสุดท้ายได้ “แม่แบบ” ที่ใช้ในการก่อสร้างขึ้นมา

 

อย่างไรก็ดี ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด กระบวนการออกแบบมักมีขั้นตอนคล้ายคลึงกัน หากแต่แตกต่างกันในข้อกฎหมายที่ใช้เป็นสำคัญโดยปกติมีขั้นตอนหลักปรากฏดังแผนภาพต่อไปนี้

 

 

| ขั้นที่ 1: กำหนดแนวทางการออกแบบ (Programming)

เพื่อนำไปเป็นเงื่อนไขในการออกแบบ เช่น

• ขอข้อมูลต่างๆ จากเจ้าของโครงการ เช่น ฟังก์ชันการใช้งานที่ต้องการ พื้นที่ใช้สอย งบประมาณค่าก่อสร้าง ผลการรังวัดสำรวจที่ดิน ผลการเจาะสำรวจดิน น้ำหนักที่ใช้งาน ฯลฯ (ข้อมูลเหล่านี้ควรมีการเตรียมการอย่างรอบคอบ หากมีการใช้ข้อมูลที่ผิดหรือต้องการเปลี่ยนแปลงในอนาคต มักจะทำให้เกิดปัญหาและ/หรือค่าใช้จ่ายตามมา)
• ศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เริ่มต้นตามลำดับจากกฎหมายทั่วไป กฎหมายเฉพาะประเภท และกฎหมายเฉพาะเรื่อง  (ศึกษาเพิ่มเติมเรื่อง กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง)
• สำรวจพื้นที่ก่อสร้าง เพื่อศึกษาบริบทแวดล้อม สำหรับนำไปใช้ประกอบการออกแบบ เช่น ประเภทเสาเข็มที่ต้องใช้ ข้อจำกัดของเส้นทางการขนส่งวัสดุ/อุปกรณ์/เครื่องจักร รูปแบบของอาคารข้างเคียง ตำแหน่งของเสาไฟฟ้า ตำแหน่งสะพานลอย ระดับท่อน้ำสาธารณะ ฯลฯ

หมายเหตุ: โครงการที่ขาดการสำรวจพื้นที่ อาจพบกับปัญหาในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง เช่น เสาไฟฟ้าขวางทางเข้า/ออก, ตำแหน่งหม้อแปลงไฟฟ้าแรงสูงอยู่ใกล้ห้องพักใดห้องพักหนึ่งมากเกินไป ทำให้ขายได้ยาก, ไม่ได้รับใบอนุญาตเชื่อมทางเข้า/ออกกับถนนสาธารณะ เพราะทางเข้า/ออกอยู่ในตำแหน่งทางโค้งมากเกินไป จึงเสี่ยงต่อการเกิดอุบัติเหตุ ฯลฯ เนื่องจากในโฉนดที่ดินไม่ได้แสดงข้อมูลเหล่านี้ไว้ ดังนั้น ในโครงการขนาดใหญ่ มักจะมีการรังวัดสำรวจพื้นที่ก่อสร้างเป็นปกติ อาจเรียกว่าการสำรวจเพื่อการออกแบบ โดยข้อมูลที่ได้จะถูกนำส่งให้ผู้ออกแบบเพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการออกแบบต่อไป

 

| ขั้นที่ 2: นำเงื่อนไขจากขั้นที่ 1 ไปออกแบบขั้นต้นหรือขั้นแบบร่าง (Schematic Design: SD)

ซึ่งอาจมีมากกว่า 1 แบบให้เลือก และมักจะมีการปรับแก้กันหลายรอบ ในขั้นตอนนี้ จะทำให้เห็นภาพของโครงการคร่าวๆ เช่น ผังบริเวณแสดงความสัมพันธ์ของอาคาร แบบร่างของผังพื้นอาคาร (Floor Plan) ทุกชั้น รูปด้านและรูปตัดเบื้องต้น ภาพร่างทัศนียภาพสามมิติ

 

 

| ขั้นที่ 3: เมื่อแบบร่างได้รับการอนุมัติแล้ว ผู้ออกแบบจึงนำไปจัดทำแบบขั้นพัฒนา (Design Development: DD)

โดยทำการกำหนดรายละเอียดให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น เช่น กำหนดขนาดของอาคารทั้งหมด กำหนดวัสดุ/อุปกรณ์ที่ใช้พอสังเขป รูปด้าน/รูปตัดที่ได้รับการพัฒนาแล้ว แบบร่างงานวิศวกรรมระบบ

 

| ขั้นที่ 4: หลังจากแบบขั้นพัฒนาได้รับการอนุมัติ ในที่สุดแล้ว ผู้ออกแบบจะจัดทำเอกสารการก่อสร้าง (Construction Documents: CD)

2 ชนิดหลัก ได้แก่ แบบก่อสร้าง (Construction Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) ซึ่งถือว่าเป็นแม่แบบที่ใช้ในการก่อสร้าง

หมายเหตุ:

• ก่อนจะเป็น Construction Drawings บางโครงการอาจมีแบบในขั้นย่อยๆ อีก เช่น แบบเพื่อการประมูล (Tender Drawings) ฯลฯ
• เอกสารการก่อสร้าง คือ เอกสารที่เกี่ยวข้องในการก่อสร้างโครงการอาจมีผู้จัดทำหลายฝ่าย เช่น แบบ รายการประกอบแบบ บัญชีแสดงรายละเอียดของราคา (BOQ: Bill of Quantities) ข้อกำหนดในการว่าจ้าง (TOR: Terms of Reference) แผนงานการก่อสร้าง

โดยแบบก่อสร้างและรายการประกอบแบบ ต่างก็มีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดเงื่อนไขในงานก่อสร้าง ดังนี้

• แบบก่อสร้าง เป็นเอกสารที่กำหนดเงื่อนไขของ Output เช่น แสดงถึงการเชื่อมต่อของส่วนประกอบอาคาร ระยะ/ขนาดต่างๆ
• รายการประกอบแบบ จะกำหนดเงื่อนไขได้ทั้ง Input, Process และ Output อย่างเช่นกำหนดให้ Input หรือปัจจัยนำเข้าของงานก่อสร้าง ได้แก่ Man, Material, Machine และ Method ต้องผ่านการรับรองหรือผ่านมาตรฐานหรือผ่านการทดสอบคุณภาพอะไรบ้าง

รายการประกอบแบบ หากมีรายละเอียดน้อยเกินไปมักจะทำให้เกิดปัญหาในระหว่างการก่อสร้าง เช่น ไม่ได้กำหนดรายละเอียดของการทดสอบคอนกรีตที่นำมาใช้ ว่าต้องเก็บตัวอย่างเพื่อนำไปทดสอบกำลังอัดอย่างไร ทำให้ผู้รับจ้างก่อสร้างอาจไม่ได้คิดค่าใช้จ่ายรวมไว้ในตอนที่เสนอราคา ต่อมา ในระหว่างการก่อสร้าง หากต้องการให้มีการเก็บตัวอย่างตามที่ต้องการ ผู้รับจ้างก่อสร้างก็อาจเรียกร้องขอค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม นำไปสู่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

 

 

จะเห็นได้ว่า ในแต่ละขั้นตอนของการออกแบบต่างก็มีความสำคัญ มีเหตุผลของแต่ละขั้น ดังนั้น หากในขั้นใดขั้นหนึ่งเกิดข้อบกพร่อง ก็มักจะส่งผลให้ขั้นถัดๆ ไป รวมถึงในช่วงระหว่างการก่อสร้างและหลังการก่อสร้าง เกิดปัญหาตามมาไม่มากก็น้อย เช่น

• การออกแบบมิได้ใช้ผลการรังวัดสำรวจที่ดินประกอบการออกแบบ ทำให้บางโครงการมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆ น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ ส่งผลให้ไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้างตามมา กรณีเข้าข่ายต้องขอ
• ไม่ได้ใช้ผลการเจาะสำรวจดินในการออกแบบฐานราก ทำให้พบกับปัญหาอาคารรับน้ำหนักไม่ได้ตามที่ออกแบบไว้ และมีความเสี่ยงที่อาคารจะพังทลายตามมา
• เจ้าของโครงการมิได้แจ้งงบประมาณค่าก่อสร้างให้ผู้ออกแบบทราบในขั้นตอน Programming ทำให้ในที่สุดค่าก่อสร้างสูงเกินกว่าที่จะยอมรับได้ (หมายเหตุ: โดยทั่วไป โครงการขนาดกลาง – ใหญ่ จะมีผู้รับผิดชอบในงานสำรวจปริมาณและราคา (Quantity Surveying) มาร่วมดำเนินโครงการด้วย ซึ่งในขั้นตอนของการออกแบบ จะช่วยกำหนดและตรวจสอบราคาค่าก่อสร้างในแต่ละขั้นของการออกแบบว่า ยังอยู่ในงบประมาณที่กำหนดไว้หรือไม่)
• แบบก่อสร้างและ/หรือรายการประกอบแบบขัดแย้งกันเอง ส่งผลให้เกิดปัญหาต่างๆ เช่น ผู้รับจ้างดำเนินการก่อสร้างผิดพลาด เพราะยึดเงื่อนไขที่ผิด ฯลฯ